Тема закрыта
Сергеева Г.А.
О РОЛИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА ПРИ РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ГРАЖДАНСКОЙ ЮРИСДИКЦИИ ИПОТЕЧНЫХ СПОРОВ
Законодательное развитие Республики Узбекистан как правового государства, заявленное в его Конституции, требует от общества постепенного, но все более интенсивного перехода к правовым способам разрешения споров. Как свидетельствует судебная и экспертная практика обращение в суд становится приоритетным среди предпочтительных способов разрешения спора. Потребность разрешения возникающих споров, как между физическими, так и юридическими лицами, посредством использования в уголовном, гражданском и хозяйственном процессах естественно-научных, технических и других специальных познаний, постоянно возрастает и главной формой реализации таких специальных познаний является судебная экспертиза, а ее результат - заключение эксперта - выступает в качестве источника доказательств.
До принятия Закона Республики Узбекистан «О залоге» от 09.12.1992 г. № 736-ХII (с изменениями Законом РУз от 22.09.2009 г. № ЗРУ-223)1, Закона Республики Узбекистан «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 04.10.2006 г. № ЗРУ-582 залог недвижимости в Узбекистане не имел широкого распространения. Но на протяжении последних лет внимание к ипотеке стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны граждан.
В настоящее время правовое регулирование ипотеки осуществляется рядом законодательных актов: Гражданским кодексом Республики Узбекистан3, который содержит общие положения об ипотеке, Законом об ипотеке - основным законом, регламентирующим вопросы ипотеки, Законом «Об оценочной деятельности» от 19.08.1999 г. № 811-1(с изменениями Законом РУз от 04.04.2006 г. № ЗРУ-28, Законом РУз от 09.04.2009 г. № ЗРУ-208)4, регулирующим правила оценки при залоге недвижимого имущества.
Ипотека получает широкое распространение, а количество судебных дел по ипотеке говорит о том, что и решение споров по залогу недвижимости в судебном порядке также явление нередкое. Именно поэтому судебная практика по договору ипотеки вызывает большой интерес у всех участников этого процесса.
Статьей 267 Гражданского кодекса Республики Узбекистан предусмотрено право удовлетворения требований кредитора в полном объеме за счет заложенного имущества (в качестве которого нередко выступают объекты недвижимости - жилые дома, квартиры, коммерческая недвижимость, поскольку именно недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать, и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени). Права на земельные участки также могут быть предметом залога.
Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого закона предмет ипотеки может и должен оцениваться. Также Законом об оценочной деятельности предусмотрена обязательность проведения оценки объекта недвижимости при его использовании в качестве предмета залога.
Стоимость объектов залога, как правило, определяется соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене объекта залога, она определяется судом.
Самой распространенной ипотекой является ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации и поэтому вызывающей наибольшее число споров и часто встречающейся в судебной практике. Споры, которые вытекают из договора залога недвижимого имущества (ипотеки), являются весьма многогранными, и при разрешении каждого из них суды руководствуются не только нормами закона, который непосредственно призван регулировать правоотношения сторон, но также общими и специальными нормами различных кодексов Республики Узбекистан.
Вопрос установления судом начальной продажной цены, как показывает практика, вызывает множество споров при рассмотрении соответствующих дел в суде. Закон об ипотеке не обязывает суд устанавливать начальную продажную цену объекта, равную залоговой стоимости. Какие критерии должны применяться судом при определении начальной продажной цены, закон не конкретизирует, поэтому в судебной практике имеются различные подходы к решению данного вопроса.
Одни суды определяют начальную продажную цену исходя из той стоимости, которую стороны уже согласовали ранее при заключении договора ипотеки (залоговой стоимости). Противники данного подхода говорят о том, что за время, прошедшее с момента заключения договора, стоимость имущества может измениться как в сторону повышения, так и в сторону понижения, что, безусловно, может привести к нарушению прав и законных интересов субъектов договора ипотеки. Другие суды устанавливают начальную продажную цену по результатам оценки, проведенной оценщиком или судебным экспертом на дату подачи иска в суд либо на дату вынесения решения об обращении взыскания на заложенное имущество. Второй подход, на наш взгляд, стоит признать более правильным.
__________________
1 Закон Республики Узбекистан «О залоге» от 09.12.1992 г. № 736-ХII (с изменениями Законом РУз от 22.09.2009 г. № ЗРУ-223).
2 Закон Республики Узбекистан «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 4.10.2006 г. № ЗРУ-58.
3 Гражданский кодекс Республики Узбекистан. - Ташкент, Министерство юстиции Республики Узбекистан, 2003.
4 Закон «Об оценочной деятельности» от 19.08.1999 г. № 811-1(с изменениями Законом РУз от 04.04.2006 г. № ЗРУ-28, Законом РУз от 09.04.2009 г. № ЗРУ-208)
Приведем пример из практики. Решением межрайонного суда по гражданским делам иск банка к заемщику был удовлетворен в пользу банка. Среди прочего было обращено взыскание на заложенное по договору залога административное здание и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Судом первой инстанции также был установлен способ реализации объекта - с публичных торгов и установлением начальной продажной цены, равной залоговой цене - по договору.
В апелляционной жалобе ответчик не согласился с решением суда в части определения начальной продажной цены здания, указав, что суд должен был определить ее согласно имевшегося в материалах дела отчета специалиста с установленной на момент рассмотрения стоимостью объекта. Ответчик мотивировал свое не согласие тем, что за время, прошедшее с момента заключения договора, стоимость объекта залога изменилась в сторону повышения, так что, принимая залоговую цену суд, по мнению стороны по делу, явно нарушил ее имущественные права.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было изменено, начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации была определена в размере цены, установленной в отчете специалиста. Банк не согласился с доводами ответчика и решением суда, мотивируя не согласие рекомендательным характером и не обязательностью стоимости, установленной оценщиком для суда (что следовало из отчета оценщика).
Далее при рассмотрении дела в кассационном надзоре была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза в Республиканском центре судебной экспертизы им. Х.Сулаймановой.
Как следует из решения судебной коллегии кассационной инстанции, доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ином размере, чем установлено экспертизой, ответчиком не было представлено. Оценка заключению эксперта судом была дана по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РУз1.
Оснований для переоценки данного заключения эксперта судебная коллегия не нашла. Довод заявителя о том, что суд должен был определить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из реальной рыночной цены, также был отклонен. В решении судебной коллегии, не нашедшей оснований для отмены решения апелляционной инстанции суда, была принята экспертная оценка объекта залога.
В оценочном сообществе, да и не только в нем, довольно широко распространено заблуждение о том, что привлеченное для судебно-оценочной экспертизы лицо, не являющееся специалистом государственного судебно-экспертного учреждения (например, оценщик), должно при проведении экспертизы руководствоваться исключительно законодательством об оценочной деятельности и в качестве заключения эксперта представлять отчет об оценке объекта.
Между тем, перед судами встает необходимость определения не только специфических оценочных категорий, которыми руководствуются специалисты при оценке объектов недвижимости, но и соблюдения процессуальных норм при проведении оценки. Отсюда могут вытекать сомнения в обоснованности экспертных заключений, выполненных экспертами, не руководствующимися соответствующими нормами действующего законодательства, а только законодательством об оценочной деятельности и это может быть основанием не принятия отчета оценщика как доказательства по делу.
Приведем пример. Банком... был предъявлен иск к ООО... о расторжении договора кредитной линии с одновременным заявлением требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога (ипотеки) с установлением начальной продажной цены для его реализации на торгах в размере залоговой цены. ООО... сочло предъявленные требования несоразмерными и необоснованными. В связи с наличием спора между залогодателем и залогодержателем суд назначил экспертизу в оценочную организацию по определению рыночной цены объекта залога.
Специалист определил рыночную стоимость и предоставил суду отчет об оценке. После этого истцом было заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы в связи с тем, что при определении рыночной стоимости объекта ипотеки экспертом (оценщиком) не была учтена стоимость права аренды земельного участка, расположенного под указанным объектом недвижимости. Ответчик возражал против назначения дополнительной экспертизы, считая, что поскольку права на земельный участок не являются объектом залога, то их стоимость не должна учитываться. Суд согласился с доводами ответчика. При этом заметим, что отказ в назначении дополнительной экспертизы был связан лишь с тем, что доводы банка были недостаточно убедительно сформулированы, хотя заключение специалиста, оформленное в виде отчета об оценке, свидетельствует о том, что при производстве экспертизы могли быть допущены серьезные нарушения процессуальных требований. Поэтому благоприятное для ООО... разрешение спора в данном случае скорее исключение, чем правило.
__________________
1 Гражданский процессуальный кодекс Республики Узбекистан. - Ташкент, Министерство юстиции Республики Узбекистан, 2001.
И практика показывает, что привлечение в качестве эксперта оценщика, основывающегося только на применении законодательства об оценочной деятельности, может содержать дополнительные риски для стороны, заявляющей ходатайство о проведении экспертизы. В этом отношении судебная экспертиза, строго базирующаяся на принципах процессуального законодательства с четко определенным процессуальным статусом судебного эксперта, несомненно, имеет явные преимущества по уровню доказательственного значения.
В приведенном выше абзаце нисколько не умаляется важность законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Напротив, по нашему мнению, умение судебного эксперта взглянуть на субъектно-объектные отношения, связанные с объектом оценки, с позиций взаимосвязи законодательства об оценочной деятельности с действующим законодательством позволяет в полной мере реализовать положения Закона «Об оценочной деятельности», которые гласят: «Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Республики Узбекистан, настоящим законом, а также другими законами и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности».
Квалификация и опыт судебного эксперта обычно позволяют не только дать обоснованный ответ на поставленные судом вопросы, но и, при необходимости, использовать процессуальные способы получения информации для проведения исследования. Поэтому, на наш взгляд, оптимальным решением проблем оценки залогового имущества в судах будет привлечение эксперта, имеющего не только специальные знания в области оценки недвижимого имущества, но и специальное образование в сфере судебной экспертизы. Это позволит сформировать систему гарантий объективности судебных разбирательств по спорам, связанным с залогом и ипотекой недвижимого имущества.
